أعمال القانون

• قانون السندات: لقانون عقود البناء
• القانون المدني: لقانون الملكية ، على سبيل المثال نقل ورهن الأرض
• قانون تسجيل الأراضي: دليل تسجيل الأراضي ، وإجراءات التسجيل
• قانون حماية المستهلك: ينطبق أيضًا على العقارات التي تشغلها ذاتيًا
• قانون ملكية الأسهم / القانون التعاوني: ينطبق على ملكية المنزل وملكية الوقت
• قانون حماية الآثار: قد يؤدي ذلك إلى مزيد من القيود على حماية الأصول الثقافية

بموجب القانون التركي ، فإن المعاملات القانونية للشراء والبيع محفوظة لسجل الأراضي فقط.كتاب العدل غير مرخصلهم. من ناحية أخرى ، يمكن لكاتب العدل ربط التزام البائع بالتعاقد مع عميل محدد وكذلك تحديد ترتيبات الدفع. ومع ذلك ، فإن النقل الفعلي للعقار يحدث دائمًا في السجل العقاري.

>> انتبه << هناك خطر كبير في حالة إجراء سعر الشراء الكامل أو دفع مبالغ كبيرة على سعر الشراء قبل النقل الفعلي للأرض أمام السجل العقاري. حتى إذا وافق البائع تعاقديًا على نقل العقار إلى كاتب عدل ، فإن المشتري لا يمتلك العقار دون الأفعال القانونية في السجل العقاري على الرغم من أن سعر الشراء قد يكون قد دفع بالفعل بالكامل. لذلك ، لا ينصح بأداء سعر الشراء الكامل قبل النقل قبل السجل العقاري.

يتمتع السجل العقاري (= طابو) بالمعتقدات العامة. هذا يعني أنه لا يتم تسجيل العقار إلا في حالة وجود إدخال مناظر في السجل العقاري. الأمر نفسه ينطبق على الملكية - المالك هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري ، المدرج بالكامل في الطابو!

تغييرات مهمة على مر السنين

أعاد القانون رقم 5444 المؤرخ 29/12/2005 ، المنشور في 7 يناير 2006 في الجريدة الرسمية رقم 26046 ، إعادة تخصيص العقارات في تركيا من قبل الأشخاص الأجانب.

مع تعديل المادة 35 من قانون تسجيل الأراضي رقم 2644 ، تم وضع الاستحواذ على العقارات من قبل الأشخاص الأجانب وكذلك الشركات التي فيها أجانب، والتي تم إنشاؤها في الخارج بموجب قوانين البلد المعني ، على أساس جديد في تركيا.

وفقًا لذلك ، يجوز للأشخاص الأجانب ، الخاضعين للمعاملة بالمثل ومراعاة القيود القانونية ذات الصلة ، الحصول على عقارات لغرض استخدامها كعمل تجاري أو إقامة ، والتي تم تسجيلها لهذا الغرض في خطة تطوير مؤهلة أو خطة تنمية محلية.

أدخل تعديل تشريعي مجدد في عام 2012 (القانون رقم 6302 ، نُشر في 18 مايو 2012 في الجريدة الرسمية رقم 28296 ، المادتان 35 و 36 من قانون تسجيل الأراضي) مزيدًا من الارتياح. على سبيل المثال ، لقد تم إسقاط مبدأ المعاملة بالمثل لقائمة البلدان ، بما في ذلك ألمانيا. علاوة على ذلك ، ارتفعت المساحة المكتسبة من قبل الأجانب إلى 30 هكتارا. لمزيد من التفاصيل ، انظر أدناه.

القيود

لا يجوز أن يتجاوز إجمالي مساحة العقارات التي حصل عليها أشخاص أجانب في تركيا 30 هكتارًا (300,000 متر مربع). بناءً على طلب مبرر من مجلس الوزراء ، يمكن تمديد هذا المجال إلى 60 هكتار.

بالنسبة للممتلكات المنقولة عن طريق الميراث إلى المواطنين الذين تكون دولتهم متبادلة مع تركيا ، لا تنطبق هذه القيود. المعاملة بالمثل تعني أن الدولة الأخرى قد وضعت أيضا حكما مماثلا. نظرًا لإلغاء مبدأ المعاملة بالمثل المذكور أعلاه ، لم يعد هذا القيد ينطبق على ألمانيا.

جوز للشركات ذات الشخصية الاعتبارية المنشأة في الخارج بموجب قوانين بلدها الأصلي الحصول على عقارات وفقًا لأحكام قانونية خاصة.

تنطبق المزيد من القيود في المناطق المحظورة .

>> انتبه << ينطبق هذا أيضًا إذا كانت الممتلكات تدخل في نطاق الميراث للأجنبي. قد يكون هذا مهمًا للأزواج من جنسيات مختلفة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك استثناءات للمناطق الريفية التي تقع في المناطق السياحية ، بما في ذلك ألانيا و القرى المحيطة بها.

خارج حدود القرية ، وفقًا للقانون الجديد ، قد يتم بيع ما لا يزيد عن خمسة في الألف من الأراضي للأجانب. لا يزال من غير الواضح كيف يتم تعريف مصطلح المنطقة أو المنطقة السياحية. فيما يلي أحكام وأحكام أخرى للانتظار.

بالنسبة للشقق ، لا ينبغي أن يلعب هذا دورًا كبيرًا ، لأن مساحة الأرض تُحسب حتى عندما تباع عدة شقق مرة واحدة فقط كأجانب.

التكاليف والضرائب

يجب أن تتم المعاملة الفعلية من قبل الشخص المعني في السجل العقاري أو من قبل ممثل مع وكيل موثق. عند نقل الملكية ، يدفع المشترون والبائعون 0.015% من قيمة العقار كرسوم تسجيل للأراضي (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك). علاوة على ذلك ، 4 % من قيمة العقار هي ضريبة نقل العقارات.

لاستطراد - بلغت ضريبة نقل ملكية الأراضي في ألمانيا 3.5% بحلول عام 2006. ومنذ عام 2007 ، هناك إمكانية لمعدلات ضريبية خاصة بكل بلد ، منها ، على سبيل المثال استفادت Land Berlin من ضريبة نقل الأراضي وزادتها إلى 4.5% من القاعدة الضريبية. العودة إلى تركيا - يفرض السجل العقاري رسوم معالجة تبلغ حوالي 50 يورو ، للمترجمين الفوريين الموصوفين للبيع للأجانب حوالي 50 يورو.

من الأهمية أيضًا وجود "Iskan- إسكان" إذا كنت تبني منزل بنفسك. مع Iskan- إسكان ، يعلن العميل عن وجود مساحة للمعيشة. بدون Iskan- إسكان لا يمكن أن يكون هناك امدادات للكهرباء والمياه والهاتف ، حيث لا توجد عقارات صالحة للسكن رسمياً. عند شراء عقار تم بناؤه بالفعل ، يمكن عادة تجاهل Iskan- إسكان، كما يجب أن يكون موجودًا بالفعل.

من هذا إلى حد بعيد يصبح من الواضح أن اللوائح الواجب مراعاتها معقدة وشاملة. لذلك ، احصل على المشورة المختصة قبل وأثناء الشراء.

الجزء الثاني

الحصول على وراثة

يتم الحصول على العقارات من خلال نقل الملكية على حساب الالتزامات التعاقدية (شراء أو تبرع) ، والإقامة العادية وغير العادية ، والاتصال والاستيلاء وأخيرا بالميراث.

يخضع الاستحواذ عمومًا للقانون التركي. على سبيل المثال ، لا يمكن تسوية العقار وفقًا للقانون الألماني. وهذا ينطبق أيضا على الميراث. للمواطنين الألمان ، يتم تنظيم التفاصيل لتجنب الازدواج الضريبي في معاهدة الازدواج الضريبي تركيا ألمانيا.

يتم الحصول على ملكية الأرض عن طريق تسجيل المالك الجديد في السجل العقاري - يتم التسجيل بدوره على أساس تعهدات متبادلة يتم إجراؤها قبل مسؤول السجل العقاري وإصدار سند رسمي (resmî senet) .

هذا المستند يشكل عقد الشراء الفعلي. بعد اكتمال عملية الشراء ، سيتم تسليم عقد ملكية (الطابو-Tapu) للعقار. هذا المستند صالح قانونًا كإثبات للملكية.

Iفي حالة الميراث ، مطلوب شهادة صالحة من الميراث. بشكل عام ، يتم تسجيل بعض الظروف القانونية أو الوقائعية التي تحول دون ممارسة حقوق الملكية دون قيود في سجل الأراضي في عمود منفصل (على سبيل المثال ، الأحكام المتعلقة بحماية الآثار).

وعد بيع الأرض

العديد من العقود التي أبرمها المطورون الأتراك مع المشترين الأجانب هي مزيج من عقد البناء ووعد بيع الأراضي. ومع ذلك ، هذا ليس شراء صالح. لأن وعد بيع الأراضي الفعلي (gayrimenkul satis vaadi) هو مجرد عقد مبدئي ، وهو موثق ويتضمن الالتزام بالتعاون مع ممثلين لمكتب تسجيل الأراضي ، ثم يتم إكمال عقد البيع الفعلي.

ومع ذلك ، لا يلاحظ العميل هذا غالبًا ، لأنه يمكن أيضًا تعيين المطور كممثل معتمد.

>>انتبه: << ومع ذلك ، فوق كل شيء ، لا يشكل وعد المبيعات عقبة كافية أمام البائع لتسليم العقار في مكان آخر. لذلك ، فإن الممارسة الواسعة المتمثلة في تحميل 50% من سعر الشراء مبدئيًا تمثل مخاطرة يجب عدم الاستهانة بها بالنسبة للمشتري.

ضمان معين يوفر حجز في السجل العقاري (serh) - يمكن لهذا الإجراء أيضًا توضيح مسألة ما إذا كان يمكن للأجنبي امتلاك العقارات في تركيا أم سوف يواجه العقبات.

على الرغم من أن الحجز لا يمنع الاستحواذ من قِبل جهة خارجية غير معنية مسبقًا ، إلا أنه يؤدي الآن إلى المطالبة بالتحويل الموجه ضد هذا.

اتفاقية شراء العقار

لا يتم إغلاق اتفاقية شراء الأراضي (gayrimenkul satis sözlesmesi) أمام كاتب العدل ، قبل تسجيل الأراضي من خلال إنشاء سند رسمي (resmi senet).

هذا يعني أن عقود شراء الأراضي المبرمة قبل كاتب عدل ألماني ليس لها أي تأثير ولكن يمكن في أفضل الأحوال تفسيرها على أنها وعود بالمبيعات. يتم فحص الأسباب المحتملة للرفض من قبل السجل العقاري قبل إنشاء سند الشراء.

عقد البناء

في مناطق العطلات ، ينتمي العقار ، إذا لم يكن المنزل جاهزًا للتسليم ، في سند إنشاء العقد لأعمال البناء (insaat sözlesmesi) ، التي يجب أن تتوفر للمنشئ أو البائع - هذا العقد لا يتطلب أي شكل خاص.

بالإضافة إلى الحدود الزمنية لمراحل البناء الفردية ، قد تحتوي أيضًا على عقوبات تعاقدية ، وعادة ما يتم تنفيذ عملية البناء من خلال قائمة البناء ، والتي غالباً ما لا يتم تحديدها بشكل كافٍ ، مما يؤدي إلى أن المشتري يواجه مطالب إضافية مفاجئة ل "الخدمات الخاصة" غير الأصلية المقدمة.

حتى الآن ، كان من الممكن امتلاك الأجانب للأراضي إذا كان قانون بلد المشتري قد منح حقوقًا متساوية للمواطنين الأتراك. يعين مبدأ المعاملة بالمثل وكثيرا ما يستخدم في العلاقات القانونية الدولية. مع تعديل قانون تسجيل الأراضي المؤرخ 18.05.2012 (القانون 6302 ، Resmi Gazete رقم 28296 المؤرخ 18.5.2012) ، اختفى شرط المعاملة بالمثل لقائمة البلدان ، بما في ذلك ألمانيا!

كما ذكرنا من قبل ، فإن الحصول على ما يصل إلى 30 هكتارا أمر ممكن. يمكن الحصول على مساحات إضافية (بحد أقصى 60 هكتار) إذا كان هناك قرار مماثل من مجلس الوزراء.

إنشاء حق الإرتفاق

في مناطق العطلة ، فإن الشكل الأكثر شيوعًا في شراء العقارات هو الشكل الذي يستند إلى قانون ملكية الوحدات السكنية.

هذا الشكل من الملكية يشبه العقارات السكنية في ألمانيا. يكتسب المرء حصة ملكية مشتركة للمبنى بالكامل تحدده مقاييس محددة مسبقًا - يمكن أن يكون هذا أيضًا منتجعًا للعطلات - حيث يتلقى المشتري وحدة سكنية معينة ويتم إدخال تسجيل مماثل في سجل الأرض.

ملكية العمارات تنشأ فقط بعد الانتهاء من المبنى. قبل ذلك لا يوجد سوى نوع من التوقع و هو حق الارتفاق (kat irtifaki).

يعتمد حجم المشاركة على عوامل مختلفة مثل مساحة المعيشة ونطاق الاستخدامات والخدمات الأخرى. عادة ما يتبع ذلك حساب سعر الشراء.

قد يعتمد مبلغ سعر الشراء جزئيًا أيضًا على القوة الشرائية للعميل ، نظرًا لأن حصة الملكية المقابلة ثابتة في السجل العقاري ولا يمكن تغييرها إلا في وقت لاحق ، على سبيل المثال بسبب تدابير البناء الإضافية ، تتم إضافة الوحدات السكنية.

يتم إنشاء حق الارتفاق مع إعلان تقسيم السجل العقاري ، والذي يتم الحصول عليه من قبل مالك الأرض أو ملاك الأراضي.

عادةً ما تكون هذه العملية قد اكتملت بالفعل في الممارسة ، إذا كانت هذه الأراضي أو الأراضي معروضة للبيع. يتم نقل الأسهم مماثلة للأراضي الحقيقية. في النهاية ، بعد الانتهاء من الهيكل ، تنشأ ملكية مشتركة حقيقية (kat mülkiyeti) - مرة أخرى عند الطلب.

حتى حق الارتفاق يمكن رهنه.

اقتناء ملكية الوقت

إذا كنت تستخدم موطنك مرة واحدة فقط في السنة لفترة معينة من الوقت ، يمكنك استخدام بناء ملكية الوقت. شروط وأحكام الشراء مماثلة لقواعد ملكية العقار ، وبالتالي تخضع لنفس القانون.

ومع ذلك ، تشير حقوق الملكية إلى الفترة التي سيتم إدخالها في السجل العقاري ، والتي يجب ألا تقل عن أسبوعين. هذا النوع من الملكية يمكن بيعه أو رهنه.

لا ينبغي الخلط بين ملكية الوقت ونموذج تقاسم الوقت ، الذي لا تنشأ فيه حقوق ملكية مماثلة ، بل مطالبات الديون ، والتي عادة ما لا ترتبط بملكية معينة.